Het recht van erfpacht is een gevestigde waarde in de vastgoedpraktijk en werd bijna 200 jaar lang geregeld door de wet van 10 januari 1824 over het recht van erfpacht. Al die tijd werd deze wet nauwelijks gewijzigd. Door de inwerkingtreding van het boek 3 van het Nieuw Burgerlijk Wetboek (NBW) op 1 september 2021 werden de regels van het goederenrecht grondig hervormd en werd de erfpachtwet opgeheven en vervangen.
De erfpachtwet bevatte 18 artikelen terwijl Titel 7 van Boek 3 BW over het erfpachtrecht slechts 10 artikelen bevat.[1] Dit heeft te maken met de wijze waarop Boek 3 is gestructureerd: Titel 1 bevat de algemene bepalingen die van toepassing zijn op alle zakelijke rechten en aldus ook op het recht van erfpacht, terwijl Titel 7 enkel de bijzondere bepalingen bevat die van toepassing zijn op het recht van erfpacht en die van de algemene bepalingen kunnen afwijken.
Belangrijk is dat er voor partijen veel contractuele vrijheid mogelijk is nu de regels van Boek 3 van aanvullend recht zijn, behalve wat de definities betreft of indien de wet anders bepaalt.[2] De definitie van het recht van erfpacht bakent aldus de essentie van het recht van erfpacht af en is terug te vinden in artikel 3.167 BW waar het erfpachtrecht wordt omschreven als volgt:
“Het erfpachtrecht is een zakelijk gebruiksrecht dat een vol gebruik en genot verleent van andermans goed dat onroerend is uit zijn aard of door incorporatie.
De erfpachter mag niets doen dat de waarde van het onroerend goed vermindert, onder voorbehoud van normale slijtage, ouderdom of overmacht. Hij kan, behoudens andersluidend beding, de bestemming van het onroerend goed wijzigen.”
Deze definitie bevat geen duurelement en er wordt evenmin bepaald dat er een vergoeding of tegenprestatie door de erfpachter verschuldigd is in ruil voor het erfpachtrecht. Wat wel opvalt is dat er uitdrukkelijk wordt vermeld dat de erfpachter de waarde van het onroerend goed niet mag verminderen en dat hij, tenzij dit contractueel anders zou zijn overeengekomen, de bestemming van het onroerend goed mag wijzigen.
Hiermee springen meteen de belangrijkste wijzigingen in het oog waarop hieronder dieper zal worden ingegaan.
- De minimumduur wordt verlaagd van 27 jaar tot 15 jaar
Artikel 3.169 BW bepaalt dat de duurtijd van een erfpachtrecht niet korter dan vijftien jaar en niet langer dan negenennegentig jaar kan zijn.
Dit vormt meteen een eerste grote belangrijke wijziging ten opzichte van de oude erfpachtwet van 1824. Onder het oude recht vormde de minimumduur van zeventwintig jaar een wezenskenmerk van het erfpachtrecht en was om die reden een bepaling van dwingend recht. Indien partijen een kortere duurtijd overeenkwamen dan was het risico op herkwalificatie van de overeenkomst naar een klassieke huur zeer reëel.
Bij bepaalde vastgoedconstructies, zoals de onroerende leasing of school- of ziekenhuiserfpachten, werd de oude relatief lange minimumduur als hinderlijk ervaren. De wetgever oordeelde niettemin dat de minimumduur zinvol bleef en economische stabiliteit biedt, reden waarom de minimumduur niet af werd geschaft. De wetgever verlaagde de verplichte minimumduur wel naar vijftien jaar, hetgeen gevoelig minder lang is waardoor het erfpachtrecht interessant kan zijn voor tal van vastgoedconstructies.
Aan de maximumduur van negenennegentig jaar van het erfpachtrecht werd daarentegen niet geraakt. Deze duurtijd zal van toepassing zijn indien er geen duur werd bepaald in de vestigingsakte.
Nieuw is wel dat het erfpachtrecht uitzonderlijk eeuwigdurend kan zijn wanneer en zolang het voor doeleinden van het openbaar domein door de eigenaar van het onroerend goed is gevestigd. Het erfpachtrecht loopt dan voort zolang de openbare bestemming voortduurt.
Tot slot kan het erfpachtrecht worden verlengd, evenwel zonder dat zijn totale duurtijd meer dan negenennegentig jaar mag bedragen. Het erfpachtrecht kan ook worden hernieuwd met het uitdrukkelijk akkoord van de partijen.[3]
- De verplichting tot canonbetaling valt weg als wezenskenmerk van erfpacht
Onder het oude recht diende de erfpachter verplicht een vergoeding (‘canon’) te betalen aan de erfpachtgever. Dit vormde een essentiële verplichting om van erfpacht te kunnen spreken. Deze vergoeding kon vrij door partijen worden overeengekomen maar in de praktijk werd er vaak een canon van slechts één symbolische euro voorzien.
In het nieuwe recht wordt het bezwarend karakter van de erfpacht minder essentieel geacht dan voorzien. Voor het vestigen van een erfpachtrecht is het niet langer vereist dat er een canon dient te worden betaald, hetgeen uiteraard niet wil zeggen dat er geen vergoeding mag worden bedongen. Dit is steeds mogelijk en partijen zijn vrij om al dan niet een symbolische vergoeding overeen te komen, om al dan niet een periodieke vergoeding overeen te komen en het moment van betaling van de vergoeding overeen te komen (een betaling geheel of quasi-geheel bij de aanvang van het recht of later). Indien men wil dat de vergoeding jaarlijks zal worden geïndexeerd dan zal dit ook onder het nieuwe recht alzo dienen te worden bedongen.
- Voortaan dient de erfpachter in te staan voor alle onderhoudsherstellingen, belastingen en lasten
Het wegvallen van het verplicht bezwarend karakter van het erfpachtrecht wil niet zeggen dat er geen enkele prestatie van de erfpachter mag worden verlangd. Conform artikel 3.173 BW moet de erfpachter alle onderhoudsherstellingen en grove herstellingen uitvoeren aan het onroerend goed waarop zijn recht betrekking heeft en aan de bouwwerken en beplantingen die hij moet oprichten, teneinde de waarde ervan niet te verminderen. De erfpachter dient het goed aldus niet per se te verbeteren maar hij mag de waarde van het goed alleszins niet verminderen (dit onder voorbehoud van normale slijtage, ouderdom of overmacht). Van deze verplichting kan door partijen niet worden afgeweken omdat het in de definitie van het recht is opgenomen.
De erfpachter zorgt tevens voor alle herstellingen met betrekking tot de bouwwerken en beplantingen die hij verkregen heeft of zonder enige verplichting heeft uitgevoerd en noodzakelijk zijn geworden voor de uitoefening van de andere zakelijke gebruiksrechten op het onroerend goed.
Tot slot is de erfpachter tijdens de duur van de erfpacht tevens gehouden tot alle lasten en belastingen met betrekking tot het onroerend goed dat het voorwerp is van zijn erfpachtrecht en met betrekking tot de bouwwerken en beplantingen waarvan hij eigenaar is en waarvoor hij een accessoir opstalrecht heeft verkregen.
- Er is een vergoeding verschuldigd door de erfpachtgever op het einde van het erfpachtrecht
In tegenstelling tot de wet van 1824 is de erfpachtgever bij de beëindiging van de erfpacht een vergoeding verschuldigd aan de erfpachter voor de bouwwerken en beplantingen opgericht binnen de grenzen van zijn recht. Dit op grond van de ongerechtvaardigde verrijking en voor zover partijen hiervan niet zijn afgeweken in hun overeenkomst.
Artikel 3.176 BW bepaalt ook nog uitdrukkelijk dat de erfpachter een retentierecht op de bouwwerken en beplantingen bezit tot de betaling van de vergoeding.
[1] Artikelen 3.167 t.e.m. 3.176 BW
[2] Art. 3.1 BW.
[3] Er is een belangrijk verschil tussen ‘hernieuwing’ en ‘verlenging van het recht van erfpacht en beide begrippen worden nog al eens met elkaar verward. Hernieuwing is het vestigen van een nieuw recht met een nieuwe duur van minstens vijftien jaar (dewelke pas een aanvang zal nemen zodra de termijn van het oude recht is verstreken), waarbij het voorwerp, de inhoud en de partijen die bij het recht betrokken zijn dezelfde zijn als die bij het voorgaande recht waren betrokken. Verlenging is het wederkerig herbepalen van de termijn van het recht voor een langere duur dan oorspronkelijk werd overeengekomen (dit kan vijftien jaar of korter zijn), met ingang voor het verstrijken van de initiële termijn. De verlenging laat, uitgezonderd de duur, de overige contractuele bepalingen onverlet. De som van de oorspronkelijke periode en die van de periode waarmee de duur wordt verlengd kan de maximumduur van negenennegentig jaar evenwel nooit overschrijden.
