Back

Onrechtmatige bedingen in aannemings- en architectenovereenkomsten

 
NEWS

Onrechtmatige bedingen in aannemings- en architectenovereenkomsten

Gregory Grouwels, Dorien Reyskens

Vanaf 1 december 2020 zijn onrechtmatige bedingen in overeenkomsten tussen ondernemingen verboden. Deze regels gelden onder meer ook voor ondernemingen actief in de bouw- en vastgoedsector.

 

In deze nieuwsbrief geven wij u praktische tips om uw overeenkomsten en algemene voorwaarden aan te passen aan de nieuwe regels.

1. Voor welke overeenkomsten gelden de regels?

De regels gelden voor alle overeenkomsten die worden gesloten, hernieuwd, verlengd of gewijzigd tussen ondernemingen vanaf 1 december 2020. Dit betekent dat ze onder meer van toepassing zijn op overeenkomsten van bouwpromotoren, aannemers, onderaannemers, architecten, veiligheidscoördinatoren, … telkens wanneer de wederpartij een onderneming is.

 

De wet voorziet een uitzondering voor onder meer overheidsopdrachten. Overeenkomsten tussen de aannemer aan wie de overheidsopdracht werd gegund en diens onderaannemers vallen eveneens onder deze uitzondering.

 

De nieuwe regels zijn niet beperkt tot standaardcontracten of algemene voorwaarden. Ze gelden voor alle contractuele bepalingen. Partijen blijven wel vrij om hun wederzijdse verbintenissen af te spreken, bijvoorbeeld welke werken of diensten zullen worden geleverd voor welke prijs.

2. Wanneer is een beding onrechtmatig?

2.1. Zwarte lijst

De wet voorziet vier bedingen die onder alle omstandigheden/in elk geval onrechtmatig zijn.

 

Het gaat om de volgende bedingen:

 

  1. Bedingen die ertoe strekken te voorzien in een onherroepelijke verbintenis van de andere partij terwijl de uitvoering van de prestaties van de onderneming onderworpen is aan een voorwaarde waarvan de verwezenlijking uitsluitend afhankelijk is van haar wil.

 

Op een gegeven akkoord kan aldus niet worden teruggekomen.

 

Wanneer een aannemer bijvoorbeeld een bestelling van staal bij een vertegenwoordiger van een staalbedrijf plaatst, kunnen de algemene voorwaarden van de orderbon niet bepalen dat het staalbedrijf slechts gebonden is nadat het staalbedrijf nog een schriftelijke orderbevestiging heeft verzonden.

 

  1. Bedingen die ertoe strekken de onderneming het eenzijdige recht te geven om een of ander beding van de overeenkomst te interpreteren.

 

  1. Bedingen die ertoe strekken in geval van betwisting, de andere partij te doen afzien van elk middel van verhaal tegen de onderneming.

 

Het gaat enkel over bedingen die alle verhaalsmogelijkheden uitsluiten. Eén verhaalsmogelijkheid uitsluiten kan wel nog steeds.

 

Zo is het mogelijk dat de hoofdaannemer of de opdrachtgever bedingt dat, voor de continuïteit van de uitvoering van de werf, de werken worden verdergezet zélfs ingeval van betwisting over de afrekening. Met andere woorden, het recht van een partij om haar prestatie voorlopig op te schorten totdat de andere partij weer presteert, kan nog steeds worden uitgesloten, zolang dit niet op ongepaste wijze gebeurt (‘zie ook het 4e beding uit de grijze lijst).

 

Ook arbitrale bedingen zijn nog steeds mogelijk.

 

  1. Bedingen die ertoe strekken op onweerlegbare wijze de kennisname of de aanvaarding van de andere partij vast te stellen met bedingen waarvan deze niet daadwerkelijk kennis heeft kunnen nemen vóór het sluiten van de overeenkomst.

 

Het gaat bijvoorbeeld om bedingen die bepalen dat het aanvatten van de werken geldt als onweerlegbare instemming met de algemene voorwaarden.

 

Bijvoorbeeld het toezenden van een aannemingsovereenkomst met de melding dat de bestemmeling wordt geacht onweerlegbaar ermee in te stemmen ingeval niet binnen een bepaald aantal dagen een ondertekend exemplaar wordt teruggezonden.

 

Standaardkennis- en aanvaardingsclausules, die bepalen dat de wederpartij verklaart kennis te hebben genomen van de algemene voorwaarden en deze uitdrukkelijk te aanvaarden, blijven mogelijk, zolang uw contractpartij de redelijke mogelijkheid heeft gehad deze algemene voorwaarden te consulteren voor het sluiten van de overeenkomst.

 

De Belgische wetgeving verbiedt deze vier bedingen al langer in overeenkomsten met consumenten (waar de lijst maar liefst 33 bedingen telt). Nu zijn ze dus ook verboden in de overeenkomsten met uw professionele contractpartijen.

2.2. Grijze lijst

Daarnaast voorziet de wet acht bedingen die vermoed worden onrechtmatig te zijn.

 

In tegenstelling met de bedingen die voorkomen in de zwarte lijst, kunnen u en uw contractpartij hier het tegenbewijs leveren dat het beding, gelet op de concrete omstandigheden, geen kennelijk onevenwicht tussen de rechten en plichten van de partijen schept en dus wel degelijk rechtmatig is.

 

De rechter zal onder meer rekening houden met de aard van het product, de sectorale commerciële gebruiken en of er over het beding werd onderhandeld en partijen dit werkelijk wilden overeenkomen.

 

Het bewijs kan op verschillende manieren worden geleverd, bijvoorbeeld via e-mails uit de precontractuele fase, via extra toelichtingen in de overeenkomst, … Als u een beding uit de grijze lijst in uw overeenkomst wilt opnemen, dan voorziet u daarom best in dat beding ook meteen de verantwoording waarom het beding in uw concrete omstandigheden gerechtvaardigd is.

 

Het handelt om de volgende bedingen:

 

  1. Bedingen die ertoe strekken de onderneming het recht te verlenen om zonder geldige reden de prijs, de kenmerken of de voorwaarden van de overeenkomst eenzijdig te wijzigen.

 

Eenzijdige prijswijzigingen mét geldige reden blijven wel mogelijk. Denk bijvoorbeeld aan gewijzigde marktomstandigheden, stijging van de grondstofprijzen, door toeleveranciers aangepaste prijzen, … Prijsindexeringsbedingen blijven ook mogelijk.

 

Bijvoorbeeld een uitvoeringstermijn gedurende een welbepaalde periode met voorbehoud voor wijziging door de opdrachtgever zal onder voormeld grijs beding kunnen vallen.

 

Een ander voorbeeld is een beding waarbij de aannemer zich het recht voorbehoudt eenzijdig materialen te wijzigen. Wenst u dit te bedingen, dan voegt u best in welke omstandigheden u zich hierop kan beroepen, bijvoorbeeld uitputting van de voorraad bij uw leverancier, …

 

  1. Bedingen die ertoe strekken een overeenkomst van bepaalde duur stilzwijgend te verlengen of te vernieuwen, zonder opgave van een redelijke opzegtermijn.

 

Deze nieuwe regel heeft ook een impact op bestaande overeenkomsten.

 

Zoals vermeld vallen alle overeenkomsten die vanaf 1 december 2020 worden verlengd onder de nieuwe regels. Een overeenkomst van bepaalde duur die werd gesloten vóór 1 december 2020 en die bepaalt dat ze geacht wordt stilzwijgend te worden verlengd, kan dus getoetst worden aan de nieuwe regels.

 

Als ingevolge het desbetreffende beding van stilzwijgende verlenging niet voorzien is in een redelijke opzegtermijn, dan wordt dat beding vermoed onrechtmatig te zijn. Dit betekent dat een rechter kan oordelen dat het beding van stilzwijgende verlenging nietig is en dat de overeenkomst niet werd verlengd.

 

  1. Bedingen die ertoe strekken zonder tegenprestatie het economische risico op een partij (te) leggen indien die normaliter op de andere onderneming of op een andere partij bij de overeenkomst rust.

 

Bijvoorbeeld een beding dat bepaalt dat de aannemer slechts recht heeft op betaling als alle gebouwen aan de eindklant worden verkocht.

 

  1. Bedingen die ertoe strekken op ongepaste wijze de wettelijke rechten van een partij uit te sluiten of te beperken in geval van volledige of gedeelde wanprestatie of gebrekkige uitvoering door de andere onderneming van een van haar contractuele verplichtingen.

 

Het toepassingsgebied van deze regel is zeer ruim. Het gaat over situaties van niet-uitvoering, vertraging in de uitvoering, … en geldt ook ingeval dit aan overmacht te wijten is.

 

Om welke wettelijke rechten gaat het zoal? Het gaat onder meer om het recht op uitvoering, het recht op ontbinding, het recht op schadevergoeding, het recht op vrijwaring voor gebreken, het recht om te compenseren, het recht van een partij om haar prestatie voorlopig op te schorten totdat de andere partij weer presteert, …

 

Let er dus bijvoorbeeld op dat u het recht op schadevergoeding in geval van wanprestatie niet beperkt tot een forfaitair bedrag dat duidelijk te laag is.

 

Deze regel is ook relevant wanneer u uw overeenkomsten wilt voorzien op situaties waarin u als (onder)aannemer uw prestaties niet zou kunnen uitvoeren ten gevolge van Corona.

 

  1. Bedingen die ertoe strekken onverminderd artikel 1184 van het Burgerlijk Wetboek, de partijen te verbinden zonder opgave van een redelijke opzegtermijn.

 

Deze nieuwe regel geldt niet enkel voor overeenkomsten van onbepaalde duur, maar ook voor overeenkomsten van bepaalde duur.

 

Sluit u dus een overeenkomst voor een lange bepaalde duur (bijvoorbeeld een onderhoudscontract, een bevoorradingscontract), dan voorziet u best ofwel een redelijke opzegtermijn ofwel een verantwoording waarom er geen opzeg mogelijk is, bijvoorbeeld omwille van de concurrentiële prijs die u overeenkwam.

 

  1. Bedingen die ertoe strekken de onderneming te ontslaan van haar aansprakelijkheid voor haar opzet, haar zware fout of voor die van haar aangestelden of, behoudens overmacht, voor het niet-uitvoeren van de essentiële verbintenissen die het voorwerp van de overeenkomst uitmaken.

 

U kan in principe wel nog steeds uw aansprakelijkheid voor bijvoorbeeld een zware fout beperken in plaats van uitsluiten. Dit kan alleszins niet onder toepassing van de Wet Breyne en slechts in de mate dat het niet strijdt met de tienjarige aansprakelijkheid van de aannemer en de architect voor stabiliteitsbedreigende gebreken en evenmin in zoverre het strijdt met bepalingen van openbare orde uit de architectenwet van 20 februari 1939.

 

  1. Bedingen die ertoe strekken de bewijsmiddelen waarop de andere partij een beroep kan doen te beperken.

 

Het betreft bijvoorbeeld bedingen die bepalen dat enkel werfverslagen als bewijs worden toegelaten en waarin werfbriefwisseling en dergelijke worden uitgesloten. Tussen ondernemingen is het bewijs in principe vrij.

 

  1. Bedingen die ertoe strekken in geval van niet-uitvoering of vertraging in de uitvoering van de verbintenissen van de andere partij, schadevergoedingsbedragen vast te stellen die kennelijk niet evenredig zijn aan het nadeel dat door de onderneming kan worden geleden.

 

Deze regel heeft betrekking op forfaitaire schadevergoedingen, nalatigheidsinteresten, invorderingskosten, vertragingsvergoedingen, .... en heeft dus een belangrijke impact in de praktijk.

 

Als het beding onrechtmatig is, zal de rechter het beding buiten toepassing laten; de bedongen vergoeding wordt dus niet herleid.

 

Bijvoorbeeld: als uw algemene voorwaarden bepalen dat u ingeval van wanprestatie recht heeft op forfaitaire schadevergoeding van 50 % van het bedrag van de overeenkomst, terwijl de schade in werkelijkheid hoogstens zo’n 15 à 20 % zal bedragen, dan kan de rechter het beding nietig verklaren. Het gevolg is dat u uw werkelijke schade zal moeten bewijzen. Het was in zo’n geval beter om een forfaitaire vergoeding van bijvoorbeeld 20 % te bedingen.

 

Bovenvermelde regel doet geen afbreuk aan de principiële matigingsbevoegdheid op basis van artikel 1231, § 1 van het Burgerlijk Wetboek. Indien de rechter oordeelt dat het beding niet kennelijk onevenredig is, kan hij nog steeds matigen.

 

Het voorliggende grijze beding is niet van toepassing op beëindigingsbedingen/ opzegbedingen en dus bijvoorbeeld ook niet op de vergoeding wegens eenzijdige opzegging bij aanneming (cfr. art. 1794 BW).

 

Opgelet: in uw overeenkomsten met consumenten blijven de regels van het consumentenrecht gelden. Het merendeel van de hierboven opgesomde bedingen behoren in het consumentenrecht tot de ‘zwarte’ lijst, wat betekent dat ze in alle omstandigheden onrechtmatig en dus verboden zijn.

2.3. Algemene toetsingsnorm

Bevatten uw overeenkomsten of algemene voorwaarden geen van de bedingen uit de zwarte of grijze lijst? Dat betekent nog niet dat alle andere bedingen zonder meer toegelaten zijn.

 

Algemeen geldt voortaan dat elk beding van een overeenkomst dat, alleen of in samenhang met één of meer andere bedingen, een kennelijk onevenwicht schept tussen de rechten en plichten van de partijen, onrechtmatig is en is dus verboden is. Deze beoordeling komt toe aan de rechter.

 

Voorzie dus bijvoorbeeld in uw aannemingsovereenkomsten geen beding dat bepaalt dat de bouwheer die in gebreke blijft een veel grotere schadevergoeding aan de aannemer moet betalen dan de schadevergoeding die de in gebreke blijvende aannemer aan de bouwheer zou moeten betalen.

 

In de praktijk zien we nog tal van andere bedingen die onder de algemene toetsingsnorm kunnen vallen. Bijvoorbeeld een beding in een onderaannemingsovereenkomst dat bepaalt dat, wanneer de onderaannemer welke wanprestatie ook begaat, bv een beperkte overschrijding van de uitvoeringstermijn, de hoofdaannemer het recht heeft om de betaling van alle facturen op te schorten.

3. Wat is de sanctie op een onrechtmatig beding?

Onrechtmatige bedingen zijn verboden en nietig. Dat betekent dat u de naleving ervan niet voor de rechtbank kan vorderen.

 

Merkt u een onrechtmatig beding op in een overeenkomst of in de algemene voorwaarden van uw contractpartij, weet dan dat uw contractspartij zich evenmin op dat beding zal kunnen beroepen.

 

In principe is enkel het desbetreffende beding nietig. Echter, als het onrechtmatige beding zo essentieel is dat de overeenkomst zonder dat beding niet kan voortbestaan, dan zal de volledige overeenkomst nietig zijn.

4. Wanneer treden de nieuwe regels in werking

De nieuwe regels werden ingevoerd door de Wet 4 april 2019 houdende wijziging van het Wetboek van Economisch Recht met betrekking tot misbruiken van economische afhankelijkheid, onrechtmatige bedingen en oneerlijke marktpraktijken tussen ondernemingen (BS 24 mei 2019).

 

Ze treden in werking op 1 december 2020 en zijn van toepassing op alle overeenkomsten die u vanaf die datum sluit, hernieuwt/verlengt of wijzigt. De regels gelden ook voor bestaande contracten die na die datum stilzwijgend worden verlengd.

Questions about this article? Ask our specialists