Terug

Nieuwe Brusselse huurwetgeving schenkt aandacht aan co-housing en studentenhuurovereenkomsten

 
PUBLICATION

Nieuwe Brusselse huurwetgeving schenkt aandacht aan co-housing en studentenhuurovereenkomsten

Stefaan Van Dyck, Jasmina Sadek

Een goede huurovereenkomst voorkomt problemen, maar zorg ervoor dat u rekening houdt met de regels van het Gewest waarin uw onroerend goed zich bevindt. Een nieuwe Brusselse Ordonnantie voert een aantal nieuwe huurstelsels in voor onder andere studentenwoningen en co-housing. Daarnaast voert de nieuwe wetgeving ook een aantal aanpassingen door aan de bestaande huurregels.

Op 1 januari 2018 is de Brusselse Ordonnantie die de woninghuur regionaliseert, in werking getreden. Deze Ordonnantie, die binnen de 19 gemeenten van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest de federale Woninghuurwet vervangt, neemt niet gewoon de basisbepalingen over, maar werkt ook bijkomende regels uit. Daarbij beoogde de regionale wetgever tegemoet te komen aan specifieke noden binnen het Brussels-Hoofdstedelijk Gewest. Daarnaast komen er een aantal nieuwe huurregimes bij: de medehuur, die een juridisch kader schept voor het fenomeen “co-housing”, de glijdende huurovereenkomst, die de toegang tot de private woninghuurmarkt versoepelt voor sociaal kwetsbare personen en de studentenhuurovereenkomst. Verder beoogt de Ordonnantie een meer diepgaande informatiedoorstroom te kunnen realiseren. Zo wordt de informatieplicht van de verhuurder sterk uitgebreid en wordt voorzien in een indicatief rooster van referentiehuurprijzen, dat erop gericht is de huurder te informeren over de mediane huurprijzen en in een standaardmodel van plaatsbeschrijving. 

De bepalingen van de Ordonnantie worden opgenomen in de reeds bestaande Brusselse Huisvestingscode. Op die manier wordt de Brusselse woninghuurwetgeving gecentraliseerd in één tekst. Alle bepalingen in de Ordonnantie zijn van dwingend recht, tenzij anders bepaald.

De Ordonnantie is opgedeeld in twee delen: enerzijds een algemeen deel, met daarin de gemeenschappelijke regels die van toepassing zijn voor alle woninghuurovereenkomsten (regels inzake o.a. precontractuele informatie, onderhoud en renovatie, huurprijs, kosten, overdracht en onderhuur, opzegging, niet-uitvoering) en anderzijds een bijzonder deel, met daarin de regels die specifiek van toepassing zijn op woningen die als hoofdverblijfplaats van de huurder dienen. De regionale wetgever heeft zich daarbij eerder huurder-vriendelijk opgesteld.

Een en ander maakt, dat meer dan voorheen voorzichtigheid is geboden voor de verhuurder die (verder) residentiële goederen te huur wil aanbieden in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest.

Hierna volgt een beknopt overzicht van de belangrijkste vernieuwingen.

Informatieplicht verhuurder

De Ordonnantie verplicht de verhuurder om vóór het sluiten van een woninghuurovereenkomst een minimum aan informatie mee te delen aan de huurder. Deze informatie omvat onder andere de beschrijving van de woning, een raming van de lasten voor de privatieve en/of gemeenschappelijke delen die aan de huurder zullen worden aangerekend, het al dan niet bestaan van individuele tellers voor water, gas en elektriciteit en het energieprestatiecertificaat. Bij woningen met individuele tellers is de verhuurder bovendien verplicht om de verbruikscijfers, de EAN-codes en alle andere identificatiecodes hiervan in de plaatsbeschrijving van in- en uittrede op te nemen. Er werd eveneens een niet-bindend standaardmodel van plaatsbeschrijving uitgewerkt, dat dienst moet doen als hulpmiddel.

Bij niet-naleving van deze informatieplicht riskeert de verhuurder zware sancties:

  • Schendt de verhuurder deze informatieplicht, dan kan de huurder de ontbinding van de huurovereenkomst vorderen.

  • Daarnaast heeft de huurder de mogelijkheid om een schadevergoeding te vorderen, al dan niet in combinatie met de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst, indien hij kan bewijzen dat hij door het gebrek aan deze informatie schade lijdt.

  • Er is een specifieke sanctie voorzien voor het bewust nalaten van het meedelen van juiste en volledige informatie inzake de gemeenschappelijke lasten.De huurder kan in dat geval, middels een gerechtelijke procedure, bekomen dat hij slechts gehouden is om het verkeerdelijk medegedeeld, lagere bedrag te betalen.

  • De Ordonnantie verplicht de verhuurder ook om deze informatie op te nemen in iedere openbare of officiële mededeling, op straffe van een administratieve geldboete van 50 tot 200 euro.

Indien de verhuurder voornemens is de woning te verkopen, moet hij, voorafgaand aan iedere publieke mededeling van verkoop, de bestaande huurder(s) hiervan in kennis stellen. De bedoeling hiervan is om de toegang tot eigendom door en voor huurders te promoten.

Het is de bedoeling om deze informatieplicht in de toekomst nog te verruimen en op te nemen in een standaarddocument, een zogenaamde “identiteitskaart van de woning”. Dit zou niet alleen de verzameling van de nodige informatie over de woning voor de verhuurder moeten vergemakkelijken, maar ook de mogelijkheid geven aan de Brusselse autoriteiten om deze informatie in een databank te centraliseren.

Bijkomend bevat de Ordonnantie een niet-discriminatiebepaling. De verhuurder beschikt nu over de mogelijkheid om het bedrag van de financiële middelen waarover de huurder beschikt, of een raming ervan, op te vragen. Echter, noch de oorsprong, noch de aard van de middelen mogen door de verhuurder in aanmerking genomen worden om de verhuur van een woning te weigeren.

Staat van het verhuurde goed

De Brusselse Huisvestingscode voorziet, net zoals de federale Woninghuurwet, in de verplichte naleving van de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en uitrusting van woningen voor elk gebouw dat bestemd is voor woninghuur. Bij miskenning hiervan kan de huurder ofwel de uitvoering van de noodzakelijke werken eisen om het goed in overeenstemming te brengen met deze elementaire vereisten, ofwel de ontbinding van de huurovereenkomst vorderen met een schadevergoeding.

De Gewestelijke Inspectiedienst had sedert 2013 al de bevoegdheid om het verbod op te leggen een woning te verhuren indien ze in strijd met de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en uitrusting werd bevonden. Thans worden alle huurovereenkomsten na een dergelijk verbod van rechtswege nietig verklaard.

De niet-naleving van deze elementaire vereisten laat nu bovendien de rechter ook toe om in een hangende procedure inzake de huurovereenkomst, ambtshalve de nietigverklaring van de huurovereenkomst uit te spreken wanneer de verhuurder in de voorbije 10 jaar reeds in herhaling werd veroordeeld voor huisjesmelkerij.

Werken, renovatiehuurovereenkomsten en onderhoud

De Ordonnantie voorziet voor langdurige huurovereenkomsten (i.e. minstens 9 jaar) de mogelijkheid voor de verhuurder om maximum éénmaal per driejarige periode werken uit te voeren die de energieprestatie van de woning verbeteren. De verhuurder dient de werken uit te voeren binnen 60 dagen, waarbij deze werken het woongenot van de huurder niet mogen verminderen en moeten kunnen worden uitgevoerd tijdens de bewoning van de huurder. Indien de werken deze termijn van 60 dagen overschrijden, dan heeft de huurder recht op een vermindering van de huurprijs.

Partijen kunnen overeenkomen dat de uitvoering van deze werken leiden tot de verhoging van de huurprijs. Daarvoor dient men echter minstens 1 maand vóór de uitvoering van die werken hierover een overeenkomst te bereiken.

De verhoging van de huurprijs kan ook worden bedongen voor werken die bestemd zijn om de woning aan te passen aan een handicap of verlies van autonomie van de huurder.

De bepalingen inzake renovatiehuurovereenkomsten worden overgenomen uit de federale woninghuurwet. Nieuw is dat partijen nu schriftelijk en voorafgaandelijk aan de uitvoering van de werken, in de huurovereenkomst zelf of bij wijze van addendum, een aantal zaken dienen vast te leggen, met name een beschrijving van de werken, de startdatum van het project dat binnen een redelijke termijn moet worden vastgelegd en de uitvoeringstermijn. Daarnaast beschikt de verhuurder over de mogelijkheid om de werken te komen controleren, na hiervan 3 dagen op voorhand kennis te hebben gegeven aan de huurder.

Voor kortlopende huurovereenkomsten (i.e. maximaal 3 jaar) kunnen de partijen tijdens de renovatiewerken afwijken van de regels inzake de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en uitrusting van woningen, op voorwaarde dat de woning terug conform deze elementaire vereisten wordt gebracht. Om te vermijden dat een onroerend goed in strijd met de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en uitrusting van woningen langdurig wordt verhuurd onder het mom van een renovatiehuurcontract, bepaalt de Ordonnantie dat een renovatiehuurovereenkomst maximum 1 jaar mag bedragen. Tijdens de duur van de renovatie mag de verhuurder geen huurgeld eisen.

Om de verdeling van de taken en de kosten inzake herstellingen en onderhoud tussen de huurder en de verhuurder verder te concretiseren, werd een niet-limitatieve lijst van herstellings- en onderhoudswerken opgesteld, die deze taken en de kosten hiervan op een dwingende wijze verdeelt tussen de huurder en de verhuurder.

Indicatief rooster van referentiehuurprijzen

De Brusselse Regering publiceerde recent ook een indicatief rooster van referentiehuurprijzen, hetwelk ook op 1 januari 2018 in werking is getreden. De huurder kan zich op basis van dit rooster informeren over mediane maandelijkse huurprijzen per vierkante meter bewoonbare oppervlakte en volgens de staat van de woning, het woningtype en de wijk waarin de woning is gelegen. Deze referentiehuurprijzen zijn niet bindend.

Onderhuur

De federale Woninghuurwet voorzag reeds in de mogelijkheid van onderhuur van een deel van de woning. Thans is ook de onderhuur van de volledige woning mogelijk in het Brussels-Hoofdstedelijk Gewest, indien de huurder een gemeente, een openbaar centrum voor maatschappelijk welzijn, een vzw of een stichting is en op voorwaarde dat de onderhuurder minderbedeeld is of zich in een moeilijke situatie bevindt en het goed uitsluitend tot zijn hoofdverblijfplaats zal bestemmen. De verhuurder dient zijn goedkeuring te geven dat de woning met dit doel zal worden verhuurd.

De Ordonnantie past de regels inzake plaatsbeschrijving ook toe op de overdracht van huur en onderhuur. De kosten worden in dat geval gedeeld door zowel de verhuurder, de huurder als de onderhuurder of overnemer.

Huur van korte duur

De Ordonnantie voorziet in de mogelijkheid om een huurovereenkomst van korte duur (i.e. maximaal drie jaar), onder bepaalde voorwaarden, méér dan 1 maal te verlengen, zolang de totale duur van alle termijnen de 3 jaar niet overschrijdt.

Registratie huurovereenkomst en kosten

De federale Woninghuurwet voorzag in de mogelijkheid van de huurder om de huurovereenkomst zonder opzeg of vergoeding te beëindigen, indien bleek dat de verhuurder de huurovereenkomst niet tijdig heeft geregistreerd. De Ordonnantie legt hierbij een bijkomende voorwaarde op: werd de huurovereenkomst na 2 maanden niet geregistreerd door de verhuurder, dient de huurder de verhuurder in gebreke te stellen om de huurovereenkomst alsnog te registreren binnen de termijn van 1 maand. De huurder kan dan de huurovereenkomst enkel beëindigen zonder opzeg of vergoeding indien de verhuurder nalaat gevolg te geven aan het verzoek van de huurder na het verstrijken van deze termijn.

Studentenwoninghuurovereenkomsten

De Ordonnantie voorziet een bijzondere regeling inzake studentenwoninghuurovereenkomsten. De student of verhuurder is echter niet verplicht deze regeling te volgen, het betreft een niet-bindende regeling louter wat de duur van de huurovereenkomst betreft. Voor het overige volgen de studentenwoninghuurovereenkomsten de algemene regels inzake woninghuur.

De studentenwoninghuurovereenkomsten worden gesloten voor een duur van maximaal 12 maanden. Huurovereenkomsten gesloten voor een termijn langer dan 12 maanden vallen niet onder deze specifieke regelgeving.

De verhuurder en de huurder kunnen de studentenwoninghuurovereenkomst voortijdig beëindigen, mits een opzegtermijn van respectievelijk 3 en 2 maanden voor het verstrijken van de einddatum. Studentenhuurovereenkomsten gesloten voor een duur van maximum 3 maanden kunnen niet voortijdig opgezegd worden. De huurder beschikt bovendien over de mogelijkheid om de huurovereenkomst tot 1 maand voor ingenottreding te beëindigen, mits gegronde redenen en vergoeding van de verhuurder met 1 maand huur.

Blijft de huurder, zonder verzet van de verhuurder, de woning bewonen na het verstrijken van 12 maanden, dan wordt de huurovereenkomst verlengd voor een periode van 1 jaar, volgens dezelfde voorwaarden. Bij een huurovereenkomst gesloten voor een termijn van minder dan 12 maanden geldt hetzelfde, doch wordt de huurovereenkomst geacht te zijn gesloten voor een duur van 1 jaar.

De Ordonnantie voert daarenboven een label “kwaliteitsvolle studentenwoning” in. Dit label zal door de Regering worden gedefinieerd in functie van de vereisten waaraan de woningen moeten voldoen. Eenzelfde label zal worden uitgewerkt voor de intergenerationele en solidaire woningen.

 

Medehuur

De Ordonnantie schept een juridisch kader voor het samenwonen van meerdere personen onder één dak. Belangrijke kanttekening daarbij is dat de regels inzake medehuur facultatief zijn en meerdere huurders nog steeds een huurovereenkomst kunnen sluiten volgens de algemene regels inzake woninghuur.

De bepalingen inzake medehuur bieden de verhuurder een belangrijke bescherming. Alle huurders die het medehuurpact ondertekenen zijn hoofdelijk gehouden ten aanzien van de verhuurder met betrekking tot hun verplichtingen die voortvloeien uit de huurovereenkomst.

Doordat alle medehuurders het medehuurpact dienen te ondertekenen, dienen zij ook elk afzonderlijk de opzeg te ondertekenen, willen alle medehuurders een einde stellen aan de huurovereenkomst.

Indien slechts één of een deel van de medehuurders een einde wil stellen aan de huurovereenkomst, dan blijft het medehuurpact bestaan ten aanzien van de andere medehuurders. De medehuurder(s) die uit de huurovereenkomst wil treden, dient een opzegtermijn van 2 maanden na te leven, na kennisgeving hiervan aan zowel de verhuurder als de overige medehuurders. Hij dient bovendien een plaatsvervangende medehuurder te vinden of minstens aan te tonen dat hij hiervoor een actieve en afdoende zoektocht heeft ondernomen. Uiteraard kunnen de verhuurder en de medehuurders de plaatsvervangende huurder weigeren wanneer zij hiervoor gegronde redenen voor hebben. Bij het uittreden van één of een deel van de medehuurders, dienen de overige medehuurders, de verhuurder en eventueel de plaatsvervangende huurder het medehuurpact hieraan aan te passen.

Wanneer de helft van de medehuurders de huurovereenkomst beëindigen, beschikt de verhuurder over de mogelijkheid om de huurovereenkomst zelf te beëindigen, mits naleving van een opzegtermijn van 6 maanden.  

Glijdende huurovereenkomsten

Het stelsel van de glijdende huurovereenkomsten is gericht op de verzelfstandiging van bepaalde kwetsbare of kansarme personen die sociaal worden begeleid. Deze regeling doelt niet enkel op financieel kwetsbare personen, maar kan ook bijvoorbeeld gebruikt worden voor de begeleiding van personen met een fysieke beperking naar de private woninghuurmarkt.

De verhuurder sluit een hoofdhuurovereenkomst met een door de Brusselse Regering aangeduide rechtspersoon. Dit zullen vanzelfsprekend de Vereniging voor Integratie via Huisvesting, OCMW ’s, gemeenten en bepaalde vzw’s zijn. Tegelijkertijd sluit deze rechtspersoon een overeenkomst van onderhuur met de persoon die deze rechtspersoon begeleidt met de uiteindelijke bedoeling om na het verstrijken van de sociale begeleiding en als de doelstellingen worden bereikt, de hoofdhuurovereenkomst automatisch te laten overdragen aan de beschermde persoon, zodat die rechtstreeks huurder wordt. Beide overeenkomsten mogen de duur van 3 jaar niet overschrijden.

Zolang de hoofdhuurovereenkomst nog niet werd overgedragen, staat de rechtspersoon ten aanzien van de verhuurder in voor alle verplichtingen van de huurovereenkomst en geniet hij alle daaruit voortvloeiende rechten.

De hoofdhuurovereenkomst dient verplicht een bepaling te bevatten waarbij de rechtspersoon aan het einde van het eerste, tweede of derde jaar, de mogelijkheid beschikt om, zonder bijkomende toestemming van de verhuurder, de huurovereenkomst over te dragen aan de beschermde persoon wanneer zij oordeelt dat bijvoorbeeld de beschermde persoon zelfstandig genoeg is om zelf in te staan voor de verplichtingen die uit de huurovereenkomst voortvloeien.

De hoofdhuurovereenkomst kan na verloop van 3 jaar slechts worden verlengd mits toestemming van de verhuurder, indien de rechtspersoon van oordeel is dat de beschermde persoon de door de rechtspersoon vastgestelde doelstellingen niet heeft bereikt. Indien de hoofdhuurovereenkomst wel wordt overgedragen aan de beschermde persoon, dan wordt deze overeenkomst geacht te zijn aangegaan voor een duur van 9 jaar, te beginnen vanaf de datum waarop de hoofdhuurovereenkomst aanvankelijk is aangevat.

Maak kennis met het team van experts uit dit artikel

Stefaan
VAN DYCK
associate-partner