Back

De aansprakelijkheid van de vastgoedmakelaar t.a.v. de koper voor bouwovertredingen van de cliënt-verkoper

 
PUBLICATION

De aansprakelijkheid van de vastgoedmakelaar t.a.v. de koper voor bouwovertredingen van de cliënt-verkoper

Gregory Grouwels, Luc Linders

De aansprakelijkheid van de vastgoedmakelaar t.a.v. de koper voor bouwovertredingen van de cliënt-verkoper

 

De verhouding tussen verkoper, vastgoedmakelaar en koper is een driehoeksrelatie waarbij tussen de twee laatsten in principe geen contractuele band bestaat. Dit wil echter niet zeggen dat de koper de vastgoedmakelaar niet aansprakelijk kan stellen wanneer deze tekort schiet aan zijn beroepsverplichtingen. Eén van die beroepsverplichtingen is de onderzoeks- en informatieplicht, die inhoudt dat de vastgoedmakelaar de potentiële koper op een zo objectief en accuraat mogelijke manier dient in te lichten over de toestand van het onroerend goed.

 

Onderzoeks- en informatieplicht van de makelaar

 

De vraag stelt zich nu hoe ver de onderzoeks- en informatieplicht van de makelaar reikt wanneer het onroerend goed behept is met bouwovertredingen. Deze kwestie werd onlangs behandeld door twee vonnissen van de Leuvense rechtbank van eerste aanleg, dewelke in het Tijdschrift voor Appartementseigendom zijn verschenen en binnenkort ook in de juridische databank van het BIV zullen worden opgenomen.

 

Vonnis Rb. Leuven 27 november 2002

 

Een eerste uitspraak van 27 november 2002 betrof de verkoop van een woning die, in strijd met de stedenbouwkundige voorschriften, was omgevormd tot winkel en studio's. Bovendien was, naast deze bestemmingswijziging, de achterbouw zonder vergunning opgetrokken. Hoewel de rechter het bouwmisdrijf in eerste orde toerekent aan de verkoper, die de begane bouwovertredingen bedrieglijk verzweeg, stelt hij dat ook de makelaar niet vrijuit gaat, omdat deze zijn onderzoeks- en informatieplicht niet naar behoren heeft vervuld: het volstaat volgens de rechter niet dat de makelaar zich louter steunt op een niet-gedateerd formulier van de notaris om de werkelijke toestand van het gebouw te kennen op vlak van ruimtelijke ordening. Integendeel, van een professionele vastgoedmakelaar kan - volgens de rechter - worden verwacht dat hij het pand ook daadwerkelijk bezoekt om na te gaan of er geen bestemmingswijziging is doorgevoerd.

 

 

De rechter laat wel na te zeggen tot hoever deze onderzoeksplicht reikt: beperkt de controle ter plaatse zich tot het nagaan van klaarblijkelijke bouwovertredingen die op het eerste gezicht kunnen worden vastgesteld? Of wordt van de vastgoedmakelaar een diepgaande inspectie van het gebouw verwacht aan de hand van alle bouwvoorschriften? Voorzichtigheid is dus geboden.

 

Vonnis Rb. Leuven 18 februari 2003

 

In een tweede vonnis van 18 februari 2003 lijkt de rechtbank te Leuven haar vroeger standpunt te herzien. Ook hier betrof het verbouwingen die onvergund waren of niet in overeenstemming met de aangevraagde vergunningen

 

 

De rechter stelt dat van de vastgoedmakelaar niet kan worden verwacht dat hij aan de hand van de bouwvergunning ter plaatse gaat controleren of er wel werd gebouwd in overeenstemming met de bouwvoorschriften.

 

 

Aanneming versus lastgeving

 

 

Bij een eerste oogopslag zou men kunnen besluiten dat deze twee rechterlijke uitspraken elkaar tegenspreken. Echter, het betreft hier mogelijks twee niet-identieke situaties. Immers, uit een tweede lezing van beide vonnissen kan worden afgeleid dat de aansprakelijkheid van de makelaars verschilt al naargelang de opdracht die aan de makelaar is toevertrouwd en de kwalificatie van de overeenkomst tussen makelaar en verkoper als lastgevingsovereenkomst of als aannemingsovereenkomst (bemiddeling).

 

 

Uit het eerst vonnis van 27 november 2002 blijkt dat makelaar gelast was met een daadwerkelijke verkoopsopdracht en dat deze de onderhandse verkoopovereenkomst mee had ondertekend. De rechter stelt dan ook dat het verzuim om het onroerend goed ter plaatse te controleren op bouwovertredingen een contractuele fout is, die tot contractuele aansprakelijkheid leidt.

 

 

Echter, omdat aan de vastgoedmakelaar een taak was toevertrouwd, die verder reikte dan zijn bemiddelingsopdracht, werd zijn verhouding met de cliënt-verkoper door de rechter gekwalificeerd als zijnde een lastgeving. Dit heeft tot gevolg dat de contractuele fout van de makelaar (als lasthebber) moet worden toegerekend aan de lastgever, zodat de koper geen rechtstreekse contractuele vordering tegen de makelaar heeft. De lastgever van zijn kant zou zich theoretisch gezien wél deels op de vastgoedmakelaar kunnen verhalen wegens het feit dat deze laatste de bouwovertredingen, die hij geacht werd te kennen, niet aan de koper meedeelde.

 

 

Niets belet echter dat de koper in zo'n geval een bijkomende vordering instelt tegen de makelaar-lasthebber die onzorgvuldig zou hebben gehandeld, voor de bijkomende schade die hij heeft geleden door het bedrieglijk verzwijgen van de bouwovertredingen door de verkoper. Deze vordering kan haar grondslag vinden in de regels inzake buitencontractuele aansprakelijkheid.

 

 

In tegenstelling tot de voorgaande situatie, lijken de feiten van het tweede geding van 18 februari 2003 erop te wijzen dat de opdracht van de makelaar zich enkel beperkte tot het bemiddelen en tot het aanbrengen van een koper, zodat er - juridisch gezien - sprake is van een aannemingsovereenkomst tussen makelaar en verkoper. Er is geen sprake van een contractuele verhouding tussen koper en vastgoedmakelaar, zodat de laatste, op basis van art. 1382 B.W., enkel buitencontractueel aansprakelijkheid kan worden gesteld.

 

Belangrijk is dat de rechter hier blijkbaar oordeelde dat de onderzoeksopdracht van de louter bemiddelende makelaar zich niet uitstrekt tot het ter plaatse controleren van het pand op bouwovertredingen.

 

 

Is het werkelijk de bedoeling van de Leuvense rechtbank geweest om een gradueel verschil in aansprakelijkheid in te voeren voor makelaars, al naargelang hun verhouding tot de (potentiële) koper? Toekomstige rechtspraak zal hieromtrent meer duidelijk scheppen.

 

 

Toch dient niet te worden vergeten dat ook de kandidaat-koper zelf de nodige zorgvuldigheid aan de dag dient te leggen. Hij mag zich niet bewust wentelen in onwetendheid, maar dient voor zover mogelijk zelf het nodige onderzoek te doen en informatie in te winnen. De vastgoedmakelaar dient echter best zoveel mogelijk zijn voorzorgen te nemen, door informatie in te winnen bij de verkoper en steeds ter plaatse een kijkje te nemen of het onroerend goed op het eerste gezicht wel klaarblijkelijk in overeenstemming is met de bouwvoorschriften. Indien dit niet het geval is, dan dient hij de koper hiervan schriftelijk in kennis stellen. Dit kan uiteraard het best gebeuren in de publiciteit dewelke m.b.t. het te verkopen goed wordt gemaakt.