Back

De laatste nieuwe wijziging in de huurwet: een averechts effect?

 
PUBLICATION

De laatste nieuwe wijziging in de huurwet: een averechts effect?

Annemie Snick, Gregory Grouwels, Luc Linders

Situering

 

U bent eigenaar van enkele panden, die worden verhuurd als hoofdverblijfplaats voor uw huurders. De woninghuurwet is van toepassing.

 

Eén van de huurders laat na de huurprijs te vereffenen of erger nog, heeft een zodanige huurachterstal opgelopen, dat u de huurovereenkomst lastens hem wenst te laten ontbinden door de Vrederechter.

 

Sedert 01.01.2003 is het nieuwe artikel 1344 septies Gerechtelijk Wetboek van kracht, dat voorziet dat er een aan de eigenlijke procedure een oproeping in verzoening voor de Vrederechter dient vooraf te gaan.

 

Voor de dagelijkse praktijk stellen er zich nu meerdere vragen :

 

A. Welke is de sanctie ingeval de verzoeningsprocedure niet wordt gevoerd ? 

 

Het Gerechtelijk Wetboek, dat de procedureregels vaststelt, stelt als principe dat elke nietigheid uitdrukkelijk door de wet moet worden opgelegd. Nu er in dit geval geen "nietigheid" is voorzien, kan deze dan ook niet worden vastgesteld.  Wel zou de eigenlijke vordering "ontoelaatbaar" kunnen worden verklaard, bij gebreke aan voorafgaande oproeping in verzoening, dit tenminste voor zover dit rechtsmiddel door de huurder zou worden ingeroepen. Eén en ander heeft dan tot gevolg dat de procedure dient te worden overgedaan of in elk geval dient te worden uitgesteld, om alsnog te laten oproepen in verzoening.

 

B Inhoud van de oproeping in verzoening ?

Het verdient alleszins aanbeveling om in de voorafgaande oproeping in verzoening een zo breed mogelijk gamma aan maatregelen te voorzien (veroordeling in betaling van de achterstallen/ontbinding van de huur lastens de huurder/gedwongen uitzetting, enz.), zoniet loopt u immers het risico om na een eerste oproeping in verzoening (achterstallen), nog een tweede maal te moeten laten oproepen in verzoening (ontbinding van de huur), alvorens de procedure te kunnen aanvatten!

 

Beoordeling

 

Vast staat in elk geval dat de nieuwe wet rechtsonzekerheid heeft gecreëerd en men derhalve een averechts effect dreigt te bekomen van hetgeen wellicht was bedoeld, met name een nog grotere bescherming van de huurder. Zullen vele verhuurders immers niet als reactie hebben om bij de minste huurachterstand, steeds vroeger te laten oproepen in verzoening en vervolgens tevens de procedure in te stellen ?

 

Is één en ander bovendien niet van het goede teveel, daar waar de verhuurders in een vorige wetswijziging nog werden geconfronteerd met de verplichting om na betekening van het vonnis, waarbij de ontbinding van de huur werd uitgesproken, gedurende één maand de uitvoeringsprocedure en de daarbij horende uitzetting van de huurder, op te schorten, teneinde deze toe te laten een nieuwe woning te vinden en het gehuurde pand rustig te verlaten.

 

Besluit

 

Rekening houdende met deze maatregelen ten voordele van de huurders, kan aan de verhuurders enkel worden geadviseerd een maximale huurwaarborg te voorzien. Ook hier echter beschermt de woninghuurwet de huurder door de waarborg te beperken tot maximaal drie maanden huurprijs.

 

De verhuurders zullen derhalve de huurders nauwlettend in het oog moeten houden en stipte betaling van de huur eisen.

 

Mogelijk doet de verhuurder er goed aan een persoonlijke borgstelling door een derde te vragen.